第7期2024影响力全球房地产的未来韧性城市何处搜寻人才地缘政治和投资ESG资质提升较小城市排名表现p08技能人才汇集在世界新兴据点p38在不确定性中的跨境贸易现状如何？p48文：MARK RIDLEY第一太平藏维斯集团全球CEO2024年会否是转折点？全球房地产市场不断演变，但各种因素交会预示今年将出现拐点欢迎打开本期《影响力》。适逢我们的年度专刊推出之时，面对金融、政治和相应行为的变化，2024年的房地产市场似乎正迎来一个转折点。全球范围内许多市场仍然因经济前景疲软而不稳定，紧张的地缘政治局势又加剧这一状况。然而，这一年仍为地产投资者、开发商和租户带来了谨慎的乐观情绪，因为我们终于看到经济将逐步复苏的预期，未来的道路将更加坦荡。环境、社会和治理(ESG)已成为决策过程中的一个重要考量，其中的“社会”因素也越来越受到关注。房地产的社会影响足一个多层面的概念。它可能意味若在新的城市开发项目中提供多用途社区空间，或为改造人员重新就业提供机会，投资者和租户愈加青睐具有积极社会影响和环境韧性的建筑。我们本期的主题就是“转折点”，因为房地产行业正准备迎接充满机遇的新时代。乐观的理由我们在哪里可以找到乐观的依据呢？从宏观角度看，主要经济体的通张率已达到顶峰，加息进程也应随之放缓。我们对今年的经济复苏充满希望，部分市场已经整装完毕并显示出稳定迹象。不过，虽然经济环境有所改善，利率仍将居高不下，这将对经济增长造成压力，使融资工作面临桃战。2024年及以后的房地产还需要其他因素提供发展动力，而一系列环境、社会和人口趋势则是完美的变革催化剂。房地产仍将是我们努力适应变化的核心。气候的紧迫性气候变化不可避免地在推动进步方面发挥着重要作用。近年来，对可持续建筑的需求一直引导着地产投资和入驻率事，但2023年的气温突破了迄今为止的最高纪录，这使得气候问题紧迫性持续抬升。SAVILLS.COM/IMPACTS更优惠的价格能够获得稳定可靠的洁净水供应在国家、城市和建筑层面都是日益紧迫的问题。面对这一重大挑战，防洪和排水等保护水源的新方法也已将促使企业出现。ESG中的“环境”已经成为房地产开发的一项指导原则，规划师们也开始寻找创新的方法来管理珍贵而相对不可控的供水。考虑升级或扩大其办公空间城市应对在这些因素的作用下，城市将继续开展疫情后的应对。2024年，我们预计将加速提供更健康、更环保、更具包容性的城市环境，吸引企业和居民重返城市中心。我们已经在写字楼市场看到了这一趋势。目前的高端写字楼正向更可持续、更灵活、更多元化的建筑转变。这个转折充满可能性，将有助于提高房地产作为韧性资产类别的声普。对于业主和投资者来说，改造和重新规划低级别楼宇将是一个重大机遇。在无法进行升级的情况下，改造利用可以创造价值，焕新楼宇，同时帮助城市应对住宅负担方面的挑战。新的住宅概念、体验式零售、沉浸式休闲，以及实验室或教育空间，都是重新利用的方向，且也是已经实现增长的领域。与此同时，我们认为更优恶的价格和更低的利率将促使更多企业考虑在今年升级或扩大其办公空间，在能够充分利用人工智能革命持续发展的城市和行业，情况尤为突出。基础设施的重要性当然，机通不会平均分配，不同的城市面临其各自的挑战。在我们的韧性城市增长中心综合指数中，表现最出色的城市展现了一系列深厚的品质和特征，使它们能够经受住近期一也可能是未来的挑战。全球的经济和财富趋势表明，南亚、东亚和中东地区的房地产市场重要性突显。区域内，从港口设施到数据中心，能源、技术、可持续发展和交通基础设施方面的重大投资助推了住宅和商业开发的激增，而更成熟的市场则需要扩建升级现有基础设施以适应未来的需求。推动大型基础设施项目不断增长的势头只是使2024年成为房地产转折点的一个因素。正如本期《影响力》想所示，在经济不稳定的背景下，这些长期趋势正在为投资者和租户另辟蹊径。希望您喜欢本期杂志。■。影响力全球房地产的未来Meet the authorsPaul TostevinOliver SalmonEri MitsostergiouDirector.World ResearchDirector.World ResearchDirector,World ResearchKelcie SellersCharlotte RushtonConnor ChiltonAssociate Director.Analyst.World ResearchAnalyst,World ResearchWorld ResearchJoe LloydOlivia SutcliffeAssociate,Rural ResearchAssociate.Social ValueSavills has a dedicated team with an unrivalled reputation for producing well-informed and accurate analysis,research and commentary across all sectors of the global property market.For over 160 years.Savills has been helping people thrive through place and spaces.Listed on the London StockExchange,we have more than 40,000 professionals collaborating across over 70 countries,deliveringunrivalled coverage and expertise to the world of commercial and prime residential real estate.By applying worldresearch data and trends to local and global settings,we're able to empower our clients with insights from theforefront of the industry-bringing their aspirations to life through innovative,tailor-made solutions.Whether weare working with a global corporate looking to expand,an investor seeking to sustainably optimise their portfolio.or a family trying to find a new home,we help our clients make better property decisions.This report is for general informative purposes only.It may not be published,reproduced,or quoted,in part or inwhole,nor may it be used as a basis for any contract,prospectus,agreement or other document without priorconsent.While every effort has been made to ensure its accuracy,Savills accepts no liability whatsoever for anydirect or consequential loss arising from its use.The content is strictty copyright and reproduction of the whole orpart of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.Printed by Park CommunicationsImpacts is produced for Savills by Highbrook Media,Highbrook.Vox Studios,1-45 Durham Street,London SEll 5JH2024年第7期08韧性城市排名前十的城市均呈现强劲基本面，但ESG因素提升了较小城市的表现16世界新秩序新冠疫情带来了一段宏观经济波动的时期。房地产业适应得如何？22写字楼平衡工作新模式，办公室需更新或改造以求生存28水资源安全政府和开发商如何协作确保城市可持续水资源供应？32住宅负担为何提高住宅供应是对抗高房价/租金的基础？38人才磁石第一太平戴维斯未来劳动力指数揭示人才新兴热点44社会价值环境因素已成为房地产规划的关键考量。社会影响能否紧随其后？48iMPACTSTHE FUTURE OF GLOBAL REAL ESTATE48跨境投资地缘政治不确定性如何影响跨境贸易？54东部崛起第一太平戴维斯增长中心指数是世界发展速度最快的城市的指南，亚洲城市主导了榜单60发展道路为何大型基建成为房地产投资吸铁石韧性城市新样态文：PAUL TOSTEVIN CHARL.OTTE RUSHTON切性城市9经历了疫情的考验后，世界城市又重振旗鼓，但也面临经济环境紧缩和房地产投资减少的新挑战。积极面同样存在：全球旅游和人口流动已经全面复苏，ESG问题持续获得更多关注。在第一太平戴维斯韧性城市指数摔名中，纽约稳居第一，前20名中有七个美国城市上榜。不过相比2021年，美国的整体优势有所下降，当时共12个美国城市居于靠前位置。自那时起，美国房地产市场也经历了更为严峻的形势。在其他地区，亚洲和欧洲城市的排名有所上升，变动较大的包括东京上升了三位，摔名第二；巴黎上升了四位，排名第七。首尔上升两位，排名第四，新加坡上升六位，排名第六。规模小一点的城市（人口不足两百万），如赫尔辛基、惠灵顿、奥斯陆和爱丁堡，均表现出色，平均上升了六位。这些都是宜居的中心城市，拥有宏大的气候目标，并以开放的心态容纳各类居民和就业人群。总体而言，经济基本面与抗风险能力之间仍然存在密切联系。反过来，房地产投资者继续关注大城市，经济基础深厚而广泛的城市尤为重点。无论是会谈、合作、产业协同还是丰富的娱乐活动，大城市，尤其是排名前五的大城市，作为建立各种联系的中枢正在重新获得吸引力。随若融资环境改善、房地产投资回升，城市发展很可能在2024年出现转折点。然而，随若气候变化冲击和其他E5G因素影响扩大，以牺牲一切为代价的经济增长方式日益受到挑战。A第一太平戴维斯韧性指数显示城市规模和人才仍然是保持韧性的关键，但也有部分小型城市在大力培育ESG的背景下灵活取胜SAVILLS.COM/IMPACTS韧性城市指数北美城市主导了今年韧性城市指数一但一些规模较小的城市也因较高的ESG水平提升了排名108多伦多▲+16旧金山9波士顿14芝加哥157-1达拉斯5亚特兰大07-27-8纽约12023年榜单前20名456891011121314151617181920滚士1620赫尔辛基斯德哥尔摩▲+1218哥本哈根19阿姆斯特丹柏林4首尔▲+22巴黎东京76新加坡12悉尼墨尔本SAVILLS COM/IMPACTSHITACHI3F7LABI经济基本面经济基本面凸显了东京和排名纽约在整体指数中的强劲表现。东京1在外来移民和个人财富的支持纽约深圳3下，这些城市的经济强劲多元，不断增长。新加坡和首尔GDP首尔增长强劲，在这些传统基本面的伦敦6推动下也跻身前十。而新加坡的优势与移民人数的大幅增加密旧金山9不可分。广州1011新德里12是什么造就了韧性城市？知识经济与技术知识经济与技术指标排名在数字时代，能够培养、吸第一太平戴维斯认为，能够在经济、社会、环排名引并留住技术人才的城市将拥首尔1境和技术变革的背景下，支持居民和就业群体福有竞争优势。首尔在知识经济和祉、实现成功的城市可认定为韧性城市。这样的科技指数方面遥遥领先，这得益北京3城市能够吸引到投资者和租户，尤其是在投资和于其一流的大学、深厚的国内人旧金山企业扩张提出ESG等更广泛的要求的情况下。才储备以及从研发到生产的持上海巴黎第一太平戴维斯韧性城市指数包括四大指续良好表现。韩国持有全球最高波士顿>标：经济基本面、知识经济与科技、ESG和房地产。的人均专利数。纽约9大田1011深圳12。影响力全球房地产的未来切性城市13疫情后城市恢复人口迁入ESG年度净人口迁入前6的韧性城市城市的环境、社会和治理■纽约(ESG)得分如何？这日益成为影300.000响个人选择生活和工作地点的关键因素，并因此影响投资者的资金分配。在这项指标中，规模较小100.000的城市大放异彩：所有排名前12位的城市人口均少于200万。其中，哥本哈根、格拉斯哥和爱丁堡等几个城市的净零棒放目标比所200.000在国家走的更前面。-300.000卑尔根和奥斯陆在ESG排名201820192020202120222023再生能源的依赖，以及其公平的来源：第一太平题维断研究部引用牛津经济研究院数据社会政策和保护植施。加拿大和新西兰的城市得分也很高。虽然这些城市的环境资房地产房地产指标排名质不是很强，但它们的空气污染在摔名前20的城市中，房地水平较低，社会保护力度大，樱盖产投资总额为2620亿美元，与纽约人口比例高。2021年的5,740亿美元相比下降新加坡了549%。在房地产指数排名前12东京位的城市中，有七个位于美国，反巴黎5映了美国市场的持续深入发展。伦敦6达拉斯7多伦多、巴黎、新加坡和东京多伦多8的房地产排名大幅提升。尽管投迈阿密9ESG资额下降了14%，但受工业和办旧金山10指标排名柏林11排名公楼板块大宗交易的推动，多伦亚特兰大12卑尔根多在房地产指标下的排名从第35奥斯陆2位跃至第8位。坦佩雷35奥克兰789哥本哈根10哈利法克斯房地产指标的前12座城市中12有7座美国城市扫码了解更多SAVILLS.COM/IMPACTS今年整体指数排名变动纽约指数关键组成2023:第1|2021：第1纽约再次荣登榜首一这好济基本商证明，除了规模之外，城市韧性还取决于是否拥有优秀的人才队伍帮助城市适应不断房地产变化的商业环境。第一太平藏维斯三州总裁David Goldstein说：“多元的想法就是为头脑创造一个互助基金。我们的员工能够带来不同的想法，并不断相互碰撞，进行创新一因为在纽约这个舞台上，无论你从事哪个行业，竞争都非常激烈。”戈德斯坦相信，纽约市可以克服房地产课税基础减少带来的挑战，同时应对工作模式变化带来的冲击。墨尔本2023:第1112021：第24纽约强大的交通系统为全市的知识型员工提供了便利的通勤服务。广泛的非营利组织、医院和大学网络更使其具备抵宜居性是墨尔本韧性的具体表现。墨尔本在指数中的排御大多数不利环境的良好条件。Goldstein说：“当把这些行业名从第24位跃至第11位，是因为这座城市从疫情长期封锁中联结在一起时，就创造了一个非常强大的平台，可以在不同的恢复了过来。经济周期中实现持续增长。墨尔本是一座经济富裕、教育发达的城市，其教育水平在当然，这是达到全球第二高风险投资VC)水平的坚实基全球名列前茅，并以举办大型活动而闻名，对国际投资者尤其础。虽然已从2021年600亿美元投资额的水平上下落，2023具有吸引力，跨境投资一直占投资总额的40%左右。年，纽约的房地产投资额仍达到350亿美元，并超过洛杉机成澳大利亚第一太平戴维斯住宅部维多利亚州莆事为投资额最高的城市。Michael Lang说：“虽然解决住房负担能力仍是一个挑战，但我们城市的发展前景依然强劲，即使在近期经济逆行的情况下也能持续吸引国际投资者，而现在不利因素也在逐渐消退。”旧金山2023:第82021：第4这座科技重镇的排名下降了4位，投资额从2021年的400亿美元降至2023年的130亿美元。跨境资本占总额的2%，低于2021年的15%，表明了国际投资者对这座域市的谨慎态度。尽管如此，旧金山仍然是卓越的全球科技中心，拥有世界上最发达的风险投资生态系统。在知识经济和技术指标中，旧金山是排名最高的美国城市，总持名第四，并在风险投资排行榜上列为第一。但在经历2021年疫情期间的科技热潮后，这座城市又回到了2016年的排名。科技基础的多样性或支持旧金山在未来几年继续保持切性。。影响力全球房地产的未来韧性城市15东京2023:第2|2021：第5作为一座为抵御地震和其他自然灾害而建造的城市，东京在实体韧性方面有着丰富的经验，但东京在今年指数中的表现在很大程度上也归功于其经济实力。巴黎东京已经摆脱了长期的通货紧缩，通胀和工资增长均创2023:第7|2021：第11下历史新高。日元走软也广泛引起了国际关注，促进了旅游业的发展，吸引了全球投资者的目光。今年夏天，2024年巴黎奥运会即将举办，全世界的目光都将聚焦于此。基础设施建设与全球体育赛事并行推进，地东京的韧性在很大程度上来自自身规模。东京都拥有铁11号线六站延长线计划于2024年开通。此外，巴黎还计划3,600万人口，与首尔、上海和纽约等城市相比有过之而无不修建四条全新的线路以及14号线的证长线。这些新线路统称及。此外，东京还是全球第三大最有价值的房地产市场。为“大巴黎快线(Grand Paris Express)",将使人们无需进虽然2023年的房地产投资额比2021年下降了25%，但这入巴黎市中心即可在大巴黎国内旅行，项目预计将于2030年一降幅没有全球投资总额54%的降幅那么明显，这也是促使完工。日本在投资额维度上的排名从第16位上升到第4位的一个因巴黎充满吸引力，是欧洲最大的房地产市场之一。核心写素。由于日本在疫情后花了很长时间才重新开放，受抑需求释字楼的租金上涨了4.7%，而中央商务区的空置率仅为1.9%。放所带来的好处现在开始显现。第一太平藏维斯欧洲研究部总监Lydia Brissy说：“巴黎的吸第一太平戴维斯日本执行蒂事兼研究与咨询部主管引力从未如此之高，巴黎市中心与周边城市的租金差距也拉Tetsuya Kaneko表示，东京市场波动性较小，这在市场低迷到了最大。”的时候提供了支撑，也是其韧性的一个组成部分。“稳定的国奥运会结束后，巴黎郊区的许多场馆将被改建为住宅，从家在日益不确定的世界中会更加耀眼。日本的地位不会有太而部分缓解住宅供不应求的局面。大变化，但当其他国家经济放缓时，它就会变得更有吸引力。”就目前而言，巴黎预计今年晚些时候酒店和餐饮业将日本可能在全球科技竞争中处于落后地位，但它在消费出现良好的增长。与此同时，技术、精密制造、半导体和自动化领域却表现出色，具有深厚办公室的占用率可能会短暂下的技术基础。这使日本在世界重新整合其供应链、企业寻求提降一巴黎市政府建议巴黎人民高生产力的过程中处于有利地位。在今年夏天世界人潮涌入之际居家办公。新加坡2023:第6|2021：第12流入新加坡生活和工作的人潮推动这个城市国家在指数中攀升了6位。2021年至2023年之间，新加坡人口从净流出转向净流入，核心住宅相金大幅上涨了42%。与此同时，房地产投资额保持稳定，这在经济不确定性和全球经济放缓的大环境下并非易事。科技领域的竞争力也为新加坡的未来奠定了良好的基础：尽管全球风险投资额整体下降，新加坡的风险投资从2021年的82亿美元增加到2023年94亿美元。■SAVILLS.COM/IMPACTS