证券研究报告行业报告：行业投资策略2024年07月16日房地产房地产行业首席联盟培训作者：分析师王雯SAC执业证书编号：S1110521120005分析师鲍荣富SAC执业证书编号：S1110520120003天风证券TF SECURITIES行业评级：强于大市（维持评级）请务必阅读正文之后的信息拔露和免责中明上次评级：强于大市摘要1、总量视角：核心是违踪产业链对宏观经济的形响房地产经济与国民经济运行有较强的关联性，带动上下游产业投资协同发展，通常从对GD、信货、财政收入拉动等雏度观测其影响。2、长期视角：关注钱、地、人三要素人口是影响房地产长周期的核心变量，总量层面土地供给对需求的影响逐步减弱，居民杠杆率刺余空间已相对有限。3、短期视角：景气度判断的三个依据销售：统计局销售、高频销售、百强房企销售等。投责：统计局开发投资、开竣工、百城土地成交。融资：开发货、按揭货、地产债。4、政策视角：如何平滑周期和建立长效机制？站在地产大周期的转折点之上，行业面临的是行政、金融、土地、财税等一系列长短期、供需双向的长效机制的建立。5、周期视角：去库存的差异化路径行业周期阶段差异决定了差异化的去库存路径，存量房收储用于保障房建设开启新一轮“去库存”周期。行业经历产能快速扩张后，回报率边际拐，点已经显现。因基本面未能摆脱下行趋势，政策不断跌价推动房企销售、投资边际企稳。7、估值视角：关注PB、PS低，估值弹性高的公司伴随行业迈入基本面寻底、政策密集发力期，PB处极低历史分位，向下空间有限，向上赔率提升。请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2目录1、总量视角：核心是追踪产业链对宏观经济的影响2、长期视角：关注钱、地、人三要素3、短期视角：景气度判断的三个依据4、政策视角：如何平滑周期和建立长效机制5、周期视角：去库存的差异化路径6、企业视角：回报率边际递减拐点显现7、估值视角：关注PB、PS低，估值弹性高的公司3总量视角：核心观察产业链对宏观经济的影响请务必阅读正文之后的信息拔露和免责申明天风证券总量视角：核心是追踪产业链对宏观经济的影响金融相关行业上游产业下游产业化工建筑装饰煤炭中介服务家政服务有色金属物业管理家用轻工机械设备钢铁家用电器装修装饰价值链条土地获取施工销售交房再流通参与主休土地成交款开发商购房款政府消费者土地增值税地方财政金融系统耕地占用税城镇土地使用税银行信托基金保险证券请务必阅读正文之后的信息城露和免责申明5总量视角：核心是追踪产业链对宏观经济的影响宏观经济影响：房地产业+建筑业合计GDP贡献12.7%，拉动效应下滑动态角度，2023年房地产业和建筑业GDP分别为7.4万亿元和8.6万亿元，占GDP比重分别为5.8%、6.8%，房地产业+建筑业合计占GDP比约12.7%，较2020年的14.4%下滑明显，反映出投资性需求的下滑、房价下行抑制刚性需求释放对上下游的拉动效应削弱。16143%141210请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明总量视角：核心是追踪产业链对宏观经济的影响宏观经济影响：房地产与GDP增速趋势具有一致性房地产经济与宏观经济运行有较强的关联性，商品房销售金额增速、房地产开发投资完成额增速领先于GDP增速。房地产开发投资作为GDP总投资的重要组成部分，带动上下游产业投资协同发展。15100.0015.001050.002010.00100.0005.0050.00-10-200.0030%10020%2205050请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明总量视角：核心是追踪产业链对宏观经济的影响信贷影响：金融机构房贷余颜占比超两成，比重自2019年以来持续下滑截止2023年末，金融机构房地产贷款余额52.63万亿元，同比-1.0%，历史上首次转负，占各项贷款余额比重为22.2%,比重自2019年达高点后持续下滑。2023年金融机构新增房地产贷款转负。50.003140.00400,0030.00220.0010.000-10.0050,00030.00%20.00%50,00010.00%0请务必阅读正文之后的信息城露和免责申明总量视角：核心是追踪产业链对宏观经济的影响财政影响：房地产行业税收与土地出让金重要性难以替代房地产业作为国民经济的支撑产业，其对财政收入的整体贡献率常年处30%以上的高位。自2015年起全国财政对房地产的依赖程度呈线性增长态势，2020年后下滑，但占比仍超3成。100,006025,00030%80.00020,00060.00040,00020,00015,00010,0005000020%15%33.7410%10.3请务必阅读正文之后的信息城露和免责申明